פסק-דין בתיק ע"א 6438/05

           בית-משפט השלום בירושלים הורה על סילוק ידם של המערערים מחנות המצויה ברחוב שכם 19 בירושלים (להלן - " החנות"), זאת לאחר שדחה את טענתם להחזקה במקום מכוח דיירות מוגנת.

           על כך הוגש הערעור המונח לפנינו.

           בבית משפט השלום הגיעו הצדדים להסכמה דיונית שלפיה המחלוקת העובדתית היחידה ביניהם היא בשאלה האם המערערים החזיקו במושכר לפני חודש אוגוסט 1968 וזאת מכוח חוזה שכירות. בהמשך הוסיפו והבהירו, כי "הכוונה חוזה שכירות בכתב". לפי הסכמה דיונית זו, אם ייקבע שהמערערים לא החזיקו במקום לפני אוגוסט 1968, תתקבל התביעה. אם יקבע שהמערערים החזיקו במושכר לפני אוגוסט 1968, יהיה המשיב רשאי "להעלות טענות משפטיות לענין זכותם על אף האמור" (ראו הפרוטוקולים של הדיונים מהמועדים הבאים: 5.5.04, 28.9.04 ו- 30.11.04).

           בית-משפט השלום הגיע למסקנה שההחזקה בחנות נתונה בידי המערערים ולמעשה תחילתה בהחזקתו של אחיהם המנוח מחמוד כבר בשנת 1963, כפי טענת המערערים, אולם מכיוון שלא מצא שזכויותיהם מעוגנות בהסכם שכירות בכתב, ובהתאם להסדר הדיוני כפי שהובן על-ידו, הגיע למסקנה שיש להורות על סילוק ידם מהחנות.

           לא נוכל לקבל מסקנה זו, ולדעתנו דין הערעור להתקבל ויש לראות במערערים דיירים מוגנים על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. לנוכח קביעה זו, דין התביעה שהוגשה נגדם להידחות.

           השופט המלומד בבית משפט קמא נתן משקל רב, אם לא לומר מכריע, לשאלת קיומו או העדרו של חוזה שכירות בכתב, ודווקא בכתב. משמצא על-פי הראיות, שלא הוכח קיומו של הסכם בכתב משנת 1963, הורה על סילוק היד. דא עקא, שלפני בית המשפט עמדו ראיות מספיקות כדי לקבוע שלמערערים זכויות של דיירים מוגנים. משנקבע ממצא לפיו קודמם של המערערים החזיק בחנות משנת 1963, ולא נטען שהוא קיבל את הזכויות שלא בהסכמת הבעלים, ניתן להניח שהוא החזיק בחנות מכוח הסכמתם. החזקה זו לא הייתה לתקופה קצרה, שכן המחזיקים לא נדרשו לפנות את החנות עד לאוגוסט 1968 ואף לא לאחר מכן. יתר על כן, בשנת 1972 הגיש הבעלים תובענה לבית הדין לשכירות בירושלים (ת"ש 301/72), שבה דרש מאחיהם של המערערים דמי שכירות גבוהים יותר. התובענה הוגשה לבית הדין לשכירות, שכידוע מטפל בענייני דיירות מוגנת ובתביעות בין בעל בית לדייר מוגן, ובסעיף 2 לכתב התביעה נרשם, כי המשיב הוא השוכר של החנות הנ"ל ומשתמש בה כמשרד למוניות ו"נמצא בחנות הנ"ל כדייר מוגן ע"פ החוק". קיימת, אם כן, הודאת בעל דין לכך שקודמם של המערערים היה דייר מוגן בחנות מכוח קיומם של יחסי שכירות בין הצדדים. בית-משפט קמא לא נתן להודאת בעל דין זו משקל כלשהו במערכת שיקוליו ובפועל לא התייחס לנושא זה כלל.

           משקיימים לפנינו נתונים שלפיהם האח המנוח החזיק בחנות בשנת 1963 ובשנת 1972 לא היה חולק על כך שהוא דייר מוגן, ניתן להניח במאזן ההסתברות הנדרש להליכים האזרחיים, שהוא היה דייר מוגן בחנות מעת קבלת ההחזקה בה.

           לנוכח האמור, יש לבחון את המשמעות שיש לייחס להכרעה בפלוגתא בנוגע לקיומו של הסכם שכירות בכתב דווקא. אף שהצדדים העמידו פלוגתא זו כחלק מהשאלות הדרושות הכרעה בהליך, לא ניתן להכריע בגורל זכויותיהם של המערערים על-פי נושא זה בלבד, שכן אם הם היו דיירים מוגנים בחנות, הרי ההסכמה הנ"ל כמוה כהתנייה על עצם זכויותיהם. כידוע, התנייה כזאת על זכויות של דייר מוגן, המוקנות לו על פי חוק אינה אפשרית (ע"א 128/88 נחמני נ' פרץ, פ"ד מד(1) 475). גם לא ניתן להסכים על צורך בקיומו של תנאי מוקדם כיסוד לקיומה של זכות הדיירות המוגנת (בג"ץ 760/79 דיין נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לד(3) 820, בעמ' 824, כפי שהובא בע"א 207/82 כהן נ' בלומברג, פ"ד לט(1) 146, בעמ' 151). למעשה די בכך כדי לחרוץ את גורל ההליך.

           זאת ועוד, אין אנו סבורים שמשמעות ההסדר הדיוני היא שהתנאי היה שיוצג בפועל מסמך כתוב, אלא די בכך שבית המשפט יוכל להגיע למסקנה שהשכירות נעשתה מכוח חוזה בכתב. המשיב תמך טענותיו בהסכמי שכירות שנעשו מידי פעם לפעם בין הצדדים ושבהם נרשם שהמערערים אינם דיירים מוגנים. לתנייה זו כשלעצמה מובן שאין תוקף, שכן כאמור מעמד המערערים כדיירים מוגנים נובע מהחזקת אחיהם המנוח עוד משנות ה-60, אך הדבר מלמד על נוהג שהתקיים בין הצדדים להעלות על הכתב את המוסכם והמותנה ביניהם. ואכן, המערער מס' 2 העיד על כך שהיה הסכם בכתב עוד בשנת 1963, אלא שלטענתו הוא הושחת במהלך מלחמת ששת הימים כאשר החנות נפגעה במלחמה. גם אם בית-משפט קמא לא קיבל את הגירסה שהחנות נשרפה כליל (אם כי נקבע שהיא אכן ניזוקה בצורה קשה), עדיין ניתן להסתמך על העדות שהיה קיים הסכם בכתב, כאשר עדות זו גם מתיישבת עם התשתית העובדתית הכוללת, כפי שפורטה לעיל.

           בשולי הדברים נוסיף, כי משהתברר לבית המשפט שהמערערים (או קודמם) שוכרים את החנות עוד משנת 1963, יש להניח, לנוכח המצב המשפטי שהתקיים באותם ימים בתחום דיני הגנת הדייר, שהם נהנו מזכויות דיירות מוגנת על-פי החוק, וכדי לשלול זאת, על הצד השני (הבעלים של החנות) להוכיח היפוכם של דברים, תוך שהוא מצביע על הוראת דין השוללת את תחולת הדיירות המוגנת (ראו פסק הדין בע"א (י-ם) 6163/05 אלעמד נ' עבדה, פורסם ב"תקדין", אשר בקשת רשות הערעור עליו נדחתה ברע"א 9345/05). מכאן, שגם אם יש להבין את ההסדר הדיוני שבין הצדדים באופן שהכרעה בשאלת קיומו של הסכם בכתב תהא הכרעה קונקלוסיבית, אנו סבורים שמכיוון שמחומר הראיות עולה בבירור שהמערערים הם בעלי זכות דיירות מוגנת, לא היה מקום לשלול את זכותם זו אך בשל העדר היכולת להציג מסמך כתוב לאחר חלוף שנים כה רבות. כאמור, מדובר בזכויות שאין להתנות עליהן.

           במכלול הנסיבות האמורות יש לקבוע שהמערערים הם בעלי זכויות של דיירים מוגנים בחנות ולפיכך דין התביעה שהוגשה נגדם להידחות. 

           הערעור מתקבל ופסק-דינו של בית-משפט קמא מבוטל. התביעה שהוגשה נגד המערערים נדחית. המשיב ישא בהוצאות המערערים בשתי הערכאות בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאת כל הוצאה וכן בשכר טרחת עורך דין בשתי הערכאות בסכום של 15,000 ש"ח להיום ובתוספת מע"מ.

ניתן היום, ט"ז בשבט תשס"ו (14.2.06).

המזכירות תשלח לבאי כוח הצדדים העתק מפסק דין זה.

    ש ו פ ט                                  ש ו פ ט                            ש ו פ ט ת